| 明清史 |
清前期北京旗人满文房契研究
刘小萌
【专题名称】明清史
【专 题 号】K24
【复印期号】2002年03期
【原文出处】《民族研究》(京)2001年04期第84～94页
【作者简介】作者刘小萌，1952年生，中国社会科学院近代史研究所研究员。地址：北京市东城区东厂胡同1号，邮编100006。
【关 键 词】清朝/满文房契/语言应用
旗人契书过去又简称“旗契”，其形制一般有别于“民契”（即民人契书），其在文字上分为单一满文、满汉合璧、单一汉文三种形式。在清代260多年中，满文又称清文，尊为“国书”，但就旗契而言，还是满汉合璧或单一汉文者居多，至于纯用满文的契书，因只行用于清前期，能够历尽沧桑而存留至今者实属罕见。1988年，王钟翰《康雍乾三朝满汉文京旗房地契约四种》一文，刊布了康熙三十二年（1693）满文卖房白契一件；（注：载《北方民族》1988年创刊号，后收入《清史续考》（台湾华世出版社1993年版）。）另外，日本学者石桥崇雄在《关于满文文书》的研究报告中也收有乾隆十三年（1748）至二十四年（1759）的四件满文典房白契。（注：载《中国土地文书目录·解说》（下），日本东京大学东洋学文献中心丛刊第48辑，1986年版。）近年来，笔者在研究过程中多方查找，又抄录到康、雍、乾三朝满文房契十件。这十件契书，比较集中地反映了清前期北京旗人社会生活、经济交往、语言文化等方面的情况，具有其它史料所不能替代的研究价值，故在此一并刊布。十件房契按时间顺序排列，满文用罗马拼音转写，加以汉译和解说。在此基础上，复就房契所揭示的相关问题略作探讨，以就正于方家。
一
第一号契满文：
gulu
anggiyan i baisha nirui boo uncara niyalma li ceng moo takurara menggun aku ofi, ini da beye udaha boo de tehengge top sun i dukai tule jung dung fang teo pu, dulinmbai hecen i harangga bai emu falan i boo, dukai girin i boo ilan giyan, hontoho giyan, utala uheri dehi juwe giyan boobe, gulu suwayan i piyan halangga de boo be obume uncaha. ineku inenggi bahabure hūdai menggun duin mingga
译文：
立卖房契人李成茂系正白旗拜斯哈佐领下，因为无银使用，今将自置房壹所门面房叁间、壹过道到底，共计肆拾贰间，坐落正阳门外中城中东坊头铺，凭中说合，出卖与正黄旗偏宅名下为业。当日得受价银肆千肆百两整，亲手领讫并无缺欠，日后倘有亲族人等争竞，卖主与牛录张京、分得拨什库、族中人等共同承认，恐后无凭，立此卖房文约永远存照。
外有清字白底契壹张，付买主收存。今写汉契壹纸，遵例赴县收税，一并存照。
凭中保人：牛录张京拜思哈，分得拨什库秫楷，小拨什库李九成，族中人李九成，族中人李成幹。 康熙叁拾肆年伍月初拾日立卖房契人李成茂（押）。（注：此汉文契藏中国社会科学院近代史研究所图书馆，与满文契粘连。文字略有出入。）
解说：
牛录张京通常写为牛录章京，汉译佐领，是八旗基层组织牛录（佐领）的长官。康熙年间刘献庭《广阳杂记》卷1载：“每牛录下， 有分得拨什库一员，职六品。小拨［什］库六名。小拨什库轮班管事，不分人数。”（注：（清）刘献廷：《广阳杂记》，中华书局1957年版，第2页。）分得拨什库汉译带子（代子），又译骁骑校，是牛录章京的副手。小拨什库即领催，是马甲（或步甲）的头目，掌管登记档册支领俸饷。
检《八旗通志》初集卷5 《旗分志五》：李成茂所在佐领为正白旗满洲包衣第四参领第一旗鼓佐领，“系国初编立”。佐领（牛录章京）依次为：李世昌、李成幹、都图、拜斯哈。拜斯哈是第四任佐领。所谓旗鼓佐领，专指内务府属上三旗（镶黄旗、正黄旗、正白旗）汉人佐领。宗室奕赓《寄楮备谈》中说得明白：“内务府三旗汉军佐领，俱名旗鼓佐领，旧作齐固佐领”。在康熙朝《大清会典》卷153中，又把“旗鼓佐领”直接写为“（内务府）汉军佐领。”旗鼓佐领成员一般由关外入旗的辽沈旧汉人编成。
李成茂写立的卖房白契，满、汉文各一纸，相互粘连，均为底契。汉文契与满文契文字略有出入，其中“外有清字（满文）白底契壹张，付买主收存。今写汉契壹纸，遵例赴县收税，一并存照”语，为满文契所无。说明满文契写立在前，汉文契写立在后，写立汉文契的主要目的就是赴县衙纳税。
顺治初年，清廷圈占北京内城民房安置“从龙入关”的八旗官兵，原有居民，除投充旗下者外，统统强令迁往外城（又称南城），因而形成内城居旗人、外城居民人的分布格局。作为本契标的物的房产，并不坐落于内城，而是位于外城。
顺治四年（1647），清政府设立买卖田宅税契制度，只以外城民房为对象。内城旗人置买外城民房，照例应持底契（草契、白契）赴大兴或宛平二县衙门纳税，并领取官契（又称印契、红契）。从本契未粘连官契看，买主偏宅并没有遵例纳税，而是将满、汉文白契作为交易的有效凭证保存下来。
契中说明标的物为“beye udaha boo”（自置房）。从上手契可知，此处房产系康熙十一年（1672）二月十一日李姓旗人（按常规推测，应是李成茂本人或其父辈）购自民人张相等人之手。其时共购房大小三十二间半，买价二百二十两整。（注：此契藏中国社会科学院近代史研究所图书馆。）至此二十三年后，李成茂将此处房产（已增至四十二间房）以四千四百两的价格卖给了偏姓。是当初价格的二十倍。
康熙中叶，随着长期战乱的平息，社会秩序趋于安定，社会经济迅速复苏，尤其京师前三门（宣武门、正阳门、崇文门）以南地区，是外城汉族官、民的聚居地，成为繁华的商业和文化娱乐区。本契标的物坐落于正阳门外中城中东坊头铺，头铺“东至长巷上二条胡同，南至鲜鱼口小桥，西至正阳门街，北至城根”，（注：（光绪）《顺天府志》卷14，北京古籍出版社1987年版，第391页。）正好处在正阳门外大道东侧，是最繁华的街区。这一带商贾辐辏云集，店铺楼馆鳞次栉比，铺面房随着商业活动的繁荣而大幅度升值，是很自然的。
从此契及其上手契还可以得知，首先是旗下汉人，接着便是满人，相继染指于外城民房。清朝统治者从维系自身特权利益的目的出发，一向禁止民人置买旗人不动产，反之对旗人置买民人房地产却视为合法。在这种政策的鼓励下，旗人围绕外城民房展开的交易愈演愈烈，也就不足为奇了。
第二号契满文：
译文：
康熙四十八年九月十一日，阿必达佐领闲散五十八所有平子［则］门外桥东北墙根处十一间瓦房，同参领阿拉纳佐领闲散翰波特给四百二十两银买了。此十一间房内所有之栏柜二、牌子三，屋内隔断用的木板都不能挪动。
此系小拨什库孟齐备依、图勒逊等保了。（注：此契藏中国社会科学院近代史研究所图书馆。）
解说：
前引第一号契的标的物是外城民房，而自本契以下九张契的标的物则为清一色旗房。清廷定鼎京师后，将内城民房分拨八旗将士。这些由旗人居住的房屋习称“旗房”。
在大量的旗房交易中，直接的买卖始终是重要形式。王钟翰刊布的康熙三十二年（1693）正黄旗常来卖契，是目前已知为时最早的满文卖契，此处所引康熙四十八年（1709）卖房白契则是又一件珍贵书证。两契均属同旗人交易，又说明康熙年间同一旗分旗人互相买卖房屋的活动已相当活跃。
平则门即阜成门，因此，这是一件涉及阜成门附近房产买卖的契书。作为房屋附产一同出卖的栏柜、牌子都是店铺中常见用物，栏柜即隔开商家与顾客的长柜，牌子挂在墙上用于记帐或记事。从附产的性质不难推断，被出售的是用于商业活动的铺面房。
这件契书未说明交易双方旗属，检《八旗通志·旗分志》，同一参领而辖阿必达、阿拉纳两佐领的惟有正红旗蒙古左参领。（注：参见《八旗通志》初集卷11，东北师范大学出版社1986年版，第208、209页。）这样一来，关于立契人的身份就出现了两种可能。一种可能，这件满文契书出自蒙古人之手。清朝肇兴时期，科尔沁、喀喇沁、察哈尔等部蒙古人被大批编入八旗，习满语，用满文，成为他们的一种时尚。同时，也不能完全排除立契人为蒙古旗下满洲人的可能。清初创立八旗组织，原来就是多种民族成分的结集。以后，归附日众，人口增加，分设蒙古、汉军八旗，但满洲旗内的蒙古成分并未因此减少，与此同时，蒙古旗中也混杂了不少满洲人。不过，立契人的族属在这里并不重要，重要的是蒙古旗中流行满文这一事实。
第三号契满文：
译文：
镶白［旗］富尔布佐领下闲散富绅之十间房，同旗高朝柱佐领下侯国用用纯银二百五十两典了，三年过后才准赎。
此系专达富尔虎，分得拨什库索太，小拨什库（领催）韩班同保。
康熙五十三年十月初八。（注：此契世故中国社会科学院近代史研究所图书馆。）
解说：
专达（juwan i da），在刘献廷《广阳杂记》卷1又写为“壮大”，即护军校。康熙朝《大清会典》卷81载：京旗满洲、蒙古佐领，设前锋二名，亲军二名，护军十七名，拨什库（领催）六名，马兵（又称马甲、骁骑）四十名，步兵拨什库（步军领催）二名，步兵（步甲、步军）十八名，铁匠二名。护军校是护军的头目。
本契为典房白契。“典”本身并无“卖”的含义，与卖合在一处，成为一种附加条件的出卖。房屋典卖的基本特点，就是作为债务人一方的房主直接以房屋在一定期限内的经济收益（主要是房租）抵算利息，交给典主（也就是债主）。在房屋出典期间，典主拥有使用权、处分权或转典他人权。房主则保留出典限满后的回赎权。因此，典房是一种所有权与使用权分离的、不充分的房屋买卖形式。
关于契约双方的身份，契书说明不详。检《八旗通志》初集卷7 和卷15，知立契人富绅所隶富尔布佐领为镶白旗满洲第三参领第一佐领；受契人侯国用所隶高朝柱佐领为同旗汉军第四参领第三佐领。因此，这是同一旗分的满洲人将房屋典卖给汉军人的契书。
第四号契满文：
hūwaliyasun top i juwanci aniya juwan biyai juwan duin de, yonggo nirui juwan i da hoise diyalaha guwamboo nirui bayara
gio lian dzi hutung ni julergi gencehen de bisire wase boo ilan giyan hasi boo emu giyan be jorime, hetu nirui sula macang ni dehi yan menggun juwen gaijaha.boo de turigen akū, menggun de madagan akū,da diyalaha boo i
译文：
雍正十年十月十四日，永郭佐领下护军校回色指所典关保佐领下护军八十一之旧帘子胡同南墙根处瓦房三间、hasi房一间，借取赫图佐领下闲散马常四十两银。
房无租银，债无利息，将原典房之契书一并交给。
此系署骁骑校常卓、署总催、副骁骑校克勒特等同保。（注：此契藏北京市首都博物馆。）
解说：
满文的“拨什库达”（bo
okū da）汉译“总催”或“催长”，是领催的头目。“hoise”（回色），又译回子，原指回人。不知何故，满洲旗人中往往有取“回色”为名者。
“hasi boo”的“hasi”，直译为“茄子”，用在此处含义不明。或为“doho boo”（灰房）之笔误，亦未可知。姑且存疑。
本契同样未说明立契双方的旗属。据《八旗通志》初集卷2 《旗分志二》：新帘子、旧帘子等五条胡同属镶蓝旗蒙古第二参领之十二佐领居址。旧帘子胡同在北，新帘子胡同在南。而在《清乾隆朝北京城图》上，上述两胡同分别称“旧帘子库胡同”、“新帘子库胡同”。（注：参见徐萍芳编著：《明清北京城图》，地图出版社1986年版。）
本契是房产抵押白契。永郭佐领下护军校回色因借取赫图佐领下闲散马常四十两银，而将典自关保佐领下护军八十一的四间房抵押给了债主。这种场合的交易，又叫指房借银，即债务人向债主借银，并以房屋为抵押物。契中“房无租银，债无利息”的含义，就是负债者直接用房屋在一定期限内的经济收益（租银）抵算债银的利息，一俟偿还债银，债权人将抵押房产退回。此项债权因有物权作为担保，对债权人而言最无风险，故在当时八旗内外颇为流行。
第五号契满文：
kubuhe lamun i manju gūsai yanghai nirui miyoocan i uksin nartai, hung mioo i amargi ban bi giye de tehe emu farsi wase boo duin giyan emu hontoho giyan i boo be, emu gūsai mingfu nirui sidan juse jalafun i susai sunja yan menggun be gaime diyalaha.
abkai wehiyehe duici aniya jorgon biyai orin duin.
译文：
镶蓝旗满洲杨海佐领下鸟枪兵那尔泰之红庙北半壁街居住一所瓦房四间半，同旗明福佐领下西丹珠色扎拉芬用银五十五两典了。
此系那尔泰近支胞弟云骑尉伊拉奇（押），同佐领领催舒敏等同保。
乾隆四年十二月二十四日。（注：此契藏北京市首都博物馆。）
解说：
关帝庙，民间又习称“红庙”（宏庙）。此处所说“红庙北半壁街”位于新、旧帘子胡同以南，属镶蓝旗蒙古第二参领之十二佐领居址。
鸟枪兵（miyoocan i uksin）为满洲、蒙古旗下特殊兵种。康熙三十年（1691）设火器营，于八旗满洲、蒙古每佐领下，设鸟枪护军三名、鸟枪马甲四名。（注：参见《清会典事例》卷1166，中华书局1991年影印本第12册，第621—622页。）
西丹珠色（sidan juse）指旗下幼丁。 康熙朝《清文鉴》卷5 “sidan”条：“celeku de dosire unde juse be, sidan sembi ”（汉译文：未及丁之孩童，谓之西丹）。幼丁是相对于壮丁来说的，作为一个壮丁的标准，在清代曾有多次变化，有时以身满五尺为合格，有时以年龄为标准（15、16、18岁，多次变更）。（注：参见傅乐焕：《关于清代满族的几个问题》，《辽史丛考》，中华书局1984年版，第402页。）
拖沙喇哈番（tuwaara hafan），汉译云骑尉，官阶五品，为八旗世职第八级。 （注：《八旗通志》初集卷42，第795—796页。）
本契是同旗人之间的典房白契。一般来说，典契应载有出典年限和“年满回赎”字样，作为房主回赎权的保证，而本契却付阙如。这种典契又叫“老典契”。当时还有一些典契，虽就回赎期限作了规定，但期限过长，如30年、50年乃至100年不等，也属“老典契”。 “老典契”使房主的回赎权难以得到保证，对典主一方则比较有利。
第六号契满文：
abkai wehiyehe i uyunci aniya juwan biyai ice ninggun de diyalahabi.
abkai wehiyehe juwanci aniya duin biyai ice ilan de boobe dasatara de juwan yan menggun baitalaha.
jalafun nirui janggin bafu tumen araha.
译文：
镶蓝旗满洲明福佐领下养育兵扎拉芬之红庙北半壁街居住一所瓦房四间半，同旗图米善佐领下甲兵关韶用纯银四十两典了。三年满后给银再赎。
此系养育兵扎拉芬之近支胞兄林泰（押）云骑尉伊拉奇（押）等同保。
乾隆九年十月初六日典了。
乾隆十年四月初三日修房用银十两。
图门当着扎拉芬佐领的面书写了。（注：此契藏北京市首都博物馆。）
解说：
本典房白契为第五号契的下手契。扎拉芬原为西丹珠色（幼丁），此时已升养育兵。养育兵设于雍正二年（1724）。当时旗人人口增多，而兵额有限，许多壮丁无缘当兵食饷，以致生计艰窘。清廷因设教养兵（后改称养育兵），由余丁和十岁以下幼丁中挑取，令食饷养家。（注：《清会典事例》卷1121，第12册，第152页。）养育兵属预备兵种，饷银较正兵为少，又有食米、不食米之别。八旗子弟成丁后，挑补兵缺照例由低级兵种开始。西清《黑龙江外记》卷3说：“前锋、领催缺， 马甲补之，马甲缺，匠役、养育兵、西丹（原注：西丹谓之幼丁）补之，名曰验缺。”此制不仅见于边疆驻防八旗，同样行用于京师禁旅八旗。
扎拉芬通过本契，将六年前典自那尔泰的四间半瓦房转典给了关韶。值得注意的一点，是契中关于修房银的说明。契中书“修房银十两”，系指典主关韶修房时用了十两银。按照当时的社会惯例，因为房屋所有权仍属原主，所以维修费用通常由原主承担一部分甚至全部。在这方面，旗人契书中曾有“大修两家，小修典主”，“大修房主，小修银主”，或者“其应修理需要银两，典主记帐，赎房之间［日］，将修理用过银两并房价交完，方准回赎”等不同规定。（注：参见刘小萌：《清代北京旗人的房屋买卖》，《满族的社会与生活》，北京图书馆出版社1998年版。）本契虽未明言，从字面来看，十两修房银应是由原主扎拉芬承担的。
第七号契满文：
abkai wehiyehe juwan juweci aniya sunja biyai orin emu.
boo diyalaha niyalma balantai（押）akdulaha niyalma dadzui（押）.
译文：
镶红旗彻申佐领下步甲巴兰泰在老莱街东所有之典当房七间半，内瓦房四间半、灰房三间，同旗忠善佐领下闲散贾宝宇用银八十五两典了。房无租，银无息，三年满后准赎。此房若有［来历］不明、其他人争竞等情，由同一佐领之步甲领催大嘴承保。原典旧契一并交付。
乾隆十二年五月二十一日。
典房人巴兰泰（押）
担保人大嘴（押）（注：此典房契照片载《北京房地产契证图集》，中国奥林匹克出版社1996年版，第45页。原汉译文有讹误遗漏，笔者重新作了翻译。）
解说：
八旗各兵种，可分为“马”（亲军、前锋、护军、马甲）、“步”（步甲，即步军）、“火器”（鸟枪、炮）三种。从收入可以看出，亲军、护军、前锋地位最高，其次是马甲，等而下之为步甲。刘献廷《广阳杂记》卷1：每牛录下“步甲二十名，无马，不出兵，只守城当差”。
本契为典房白契。老莱街在北京内城西南角太平湖东，原属镶蓝旗界，而交易双方却是镶红旗人，说明旗人的房产交易开始打破八旗间的此疆彼界。
第八号契满文：
kubuhe fulgiyan i monggo gūsai hisembu nirui beri faksi ilibu i beye ilibuha sin liyan dzi hutung ni wargi jugūn i amargi gencehen de bisire wase boo duin giyan be, emu gūsai dingfu nirui bayara ulintai de nadanju yan menggun gaime enteheme uncaha. ere boo aika turgun getuken akū ojoro, jursuleme uncara diyalara, alban i menggun edelere,
erebe hisembu nirui miyoocan bayara suihene（押）emu nirui beri faksi ilibu（押）foboo nirui bayara baisy（押）sei akdulaha.
abkai wehiyehe i juwan ilaci aniya jakūn biyai orin jakūn.
译文：
镶红旗蒙古希森布佐领下弓匠伊里布将自盖新帘子胡同西路之北墙根处所有瓦房四间，永远卖给同旗定福佐领下护军乌林泰，价银七十两。此房若有来历不明、重复典卖、拖欠官银、亲友争竞等情，希森布佐领下鸟枪护军绥和讷、佛保佐领下护军八十四等同保。
此系希森布佐领下鸟枪护军绥和讷（押）同佐领弓匠伊里布（押）佛保佐领下护军八十四（押）等同保。
乾隆十三年八月二十八日。（注：藏北京市首都博物馆。）
解说：
与典卖和一般“出卖”不同的是， 本契使用了“永远卖给”（enteheme uncaha）一词。民间房地交易有典有卖，卖又有“活卖”、“绝卖”之别，实际反映的是所有权转移的程度。从活卖到绝卖，原主尚有找价（即买主补给一定价值）机会，绝卖则是所有权的完全转移。本契所说“永远卖给”，也就是绝卖。
新帘子胡同原属镶蓝旗界，镶红旗人伊里布却在该处建房，并把它卖给了同旗的乌林泰。这是旗人房产交易在外旗地界进行的又一事例。
第九号契满文：
abkai wehiyehe i juwan ilaci aniya juwan biyai orin emu.
译文：
镶蓝旗满洲明福佐领下养育兵扎拉芬所典半壁街胡同西边瓦房四间半，同佐领之协理中书代清阿用纯银四十六两典了。此房三年满后，给原典价银准赎。
立字人扎拉芬（押）。
此系胞兄领催林泰（押）、亲伯父之孙领催希必代（押）等保了。
乾隆十三年十月二十一日。（注：藏北京市首都博物馆。）
解说：
本典房白契系第六号契的下手契。乾隆十年（1745），养育兵扎拉芬将半壁街的四间半瓦房典给了同旗的关韶，原契规定：“三年满后给银再赎”。至此，三年期满。但扎拉芬刚刚赎回房产，却又转手典给同佐领的代清阿。旗房的频繁转手，通常是普通旗人生计不稳定的反映。
第十号契满文：
kubuhe fulgiyan i monggo gūsai dingfu nirui bayara ulintai i udaha ice lian dzi hutung ni giyei （原作 kiyai）amargi ergide bisire wase boo duin giyan （原作 giyalan）be,
erebe dingfu nirui bayara ulintai（押）ajuse nirui juwan i da furantai（押）bayara bandi（押）sei akdulaha.
译文：
镶红旗蒙古定福佐领下护军乌林泰所买新帘子胡同街北边所有瓦房四间，同旗那颜太佐领下领催瓦新泰用八十两纯银买了。此房若有来历不明、重复典卖、争竞等情，成德佐领下护军班第、阿朱色佐领下护军校福兰泰等同保。
乾隆十七年十一月初五日立。
此系定福佐领下护军乌林泰（押）阿朱色佐领下护军校福兰泰（押）护军班第（押）等同保。（注：此契藏北京市首都博物馆。）
解说：
本卖房白契是第八号契的下手契。乾隆十三年（1748）八月，镶红旗蒙古乌林泰买下伊里布在新帘子胡同的四间瓦房。至此以高出原价十两的价格转手卖给了同旗的瓦新太。在这种场合，卖房可能是与牟利的动机联系在一起的。
二
上引十件满文契书的起讫时间为康熙三十四年（1695）至乾隆十三年（1748），其中卖房契四件，典房契五件，抵押契一件，说明至迟到乾隆前期，八旗内部已经存在典、抵押、活卖、绝卖等多种不动产转让形式。
一张比较规范的民间契书，通常包含几个方面：缔约双方身份，标的物来源、坐落、数量、质地，契价交付，中保人身份，违约责任说明，以及立契时间。如果是典契，一般还要注明出典原因、典当期限和回赎权。满文契书，却往往缺少其中的若干要素，如第二、三、四、五、六号契，均未说明标的物来源。说明标的物来源，也就是说明房屋所有权来源，满文契书缺此要素，与契约关系不够成熟是有一定关系的。基于同一原因，满文契书中还往往缺少标的物坐落、质地（第三号契）以及出典原因（第三、五、六号契）、出典期限（第五号契）、违约责任（第二、三、四、五、六等号契）的说明。
顺治初年，八旗满、蒙、汉军分驻北京内城，各有界址；每个旗下的参领、佐领，也各有指定的街区，同一佐领成员集中住在某条胡同。本文所引十件满文房契，除第一件房契涉及外城民房而属特殊情况外，其余九起旗房交易都是在同旗人中进行的。由此可见，在这段时期里，旗房的交易范围还比较狭小。也正是基于这一原因，早期满文契书在说明立契双方身份时，往往忽略旗属，只注明所属佐领（见第二、四号契）。而后，旗房交易范围扩大，越旗交易日渐普遍，契书中有关双方旗属的说明，才成为必不可少的要素。
清代房契原有白契、红契之别，但就本文所引十件满文房契看，却是清一色白契。白契，是指交易双方私相授受而未经官府税契的文书。清朝入关，设立旗房、旗地，旗人只有使用权，无所有权，还称不上是真正意义上的私有财产，因此并没有像对待民间房地产交易那样，建立税契制度，这正是康熙年间旗人房契概为白契的原因。
然而，随着旗房典卖活动愈演愈烈，形成大量白契，日积月累，交易双方往往为产权归属等问题构讼不休，促使清政府于雍正元年（1723）正式确立旗房（还包括旗地）买卖税契制度，规定此后旗人买卖不动产，必须到八旗左、右翼收税监督处领取印契（又称红契），凡实买实卖者照民间例纳税。同时规定：“倘仍有白契私相授受者，照例治罪，房地入官。”（注：《八旗通志》初集卷70，第1347—1348页。）这就意味着，自雍正元年（1723）起，旗人的白契交易已属非法。但现存满文房契却表明，官方的这一禁令几乎形同虚设。事实是，旗人买主往往视税契为额外负担而百般规避，另外，旗人与民人的不动产交易因受到官方禁止不得不采取“典”、“租”、“借”等隐蔽形式，也助长了白契在旗人中的流行。何况，这些非法交易因得到佐领官员的纵容、包庇而畅行无阻。满文白契所涉及的各项交易，多数有佐领下官员的担保，就是一个明证。
当然，也有一些旗人为了使自己的交易合法化并得到法律保护，而到八旗两翼税务监督处税契，随之又形成红契，但这种情况远不足以扭转白契流行的局面。
三
在十件满文契书中，还蕴涵着有关清前期北京旗人语言文字应用情况的信息。
八旗内部满洲、蒙古、汉军旗人的文化背景不同，各有自己的语言文字，一旦被编入八旗制度，首先要解决的，就是如何沟通的问题。满文契书表明：他们在入关后相当长一段时间里，都是在使用本民族语言文字的同时，兼用其他民族的语言文字，从而形成多种语言并行的状况。
汉军旗人兼用满语满文。见第一号契，卖主李成茂作为正白旗旗鼓佐领下人，写立底契使用了满、汉两种文本，说明汉军人（首先是内务府汉军）在与满洲人交易不动产的重要场合，习惯使用满文。
蒙古旗人兼用满语满文。前引第二、八、十号契，都是蒙古旗人写立的满文契据，时间分别为康熙四十八年（1709）、乾隆十三年（1748）和十七年（1752）。这三件契书还有一个共同点，即均属同旗交易。这说明蒙古旗人不仅在与满洲旗人交往时通行满语满文，在内部交往中也经常使用满语满文。
满洲旗人兼用汉语汉文。关外时期，满洲旗人多不通汉语。入关初期，不得不在各部衙中设立通满语的通事。但在汉文化的冲击下，满语满文只经历了短暂的繁荣。康熙十年（1671）清廷撤销了各部衙的满语通事，说明满官多已娴习汉语。而在这之前，八旗满、蒙子弟考试生员，也改用汉文。满语文中大量汉语语汇的涌入，也是这种影响与日俱增的表现。根据满文契书，汉语语汇的借用又分为三种情况：
第一种情况，汉语语汇的意译。如第一号契的“正阳门”（topun i duka）、“中城”（dulinmbai hecen），都是根据汉人地名意译的。
第二种情况，汉语词汇的音译。属于此种情况的有第一号契的“中东坊头铺”（jung dung fang teo pu），第二号契的“wase”（瓦）、“kiyoo”（桥）、“giyan”（间）、“langui”（栏柜）、“paidzi”（牌子）、“ping dzi men”（平子门）。平子［则］门，为元代旧称，明正统年间改阜成门。清沿明称，并把它意译为“elden i mutebuheduka”。但满洲旗人在日常生活中却多未采纳此称，犹呼之为平则门，显然是受到汉人的影响。（注：顺治十二年十月十五日刻《赐汤若望茔地谕旨碑》，也将阜成门写为“平子门”（ping dzi men duka）。见《北京图书馆藏中国历代石刻拓本汇编》（以下简称《汇编》），中州古籍出版社1990年版，第61册，第81页。）第四号契的旧帘子胡同（gio lian dzi hutung）；第五号契的红庙（hung mioo）、半壁街（ban bi giye）；第七号契的老莱街（loo lai giye），第九号契的新帘子胡同 （sin liyan dzi hutung），第九号契的半壁街胡同（ban be［bi］ giyei hutung）等，也都是汉语地名对音。
第三种情况，满汉兼语式。所谓“兼语式”，也就是两种语言兼用的表达方式。第一号契的“文约”
契书中使用频率极高的瓦房（wase boo）一词，也是由汉语词“瓦”（wa）加一满语名词性词缀“色”（se），再加满语“包”（boo，即房）组合而成的。
满洲人在借用汉语语汇时，因人而异，存在着一定随意性。如第一号契“正阳门”一词，使用的是满语意译，第二号契关于“阜成门”，却直接采用了“平子门”这一汉族民间称谓。又如第八号契“新帘子胡同”（sin liyan dzi hutung）为汉语音译，而在第十号契中，“新帘子”的“新”字，却改用满语词“依车”（ice），成一满汉兼语式。
汉文化影响，还表现在满洲人的命名上。满人命名，原有自己的规范和习惯，与汉人习俗大相径庭。契书则表明，在汉文化的涵濡下，满人取汉名或满洲式汉名不再是罕见现象。第七号契的贾宝宇、大嘴，都是汉名；第四号契的八十一，第八号契的八十四、佛保，则是满洲式汉名。以婴儿出生时祖父母的年龄数命名，是满族旧俗。最初，数字命名使用满语，以后为了简便起见，改用汉语。满人入关后易患痘疫，婴儿多早殇，于是取佛保、众圣保、众僧保、众神保、观音保、菩萨保等带有宗教色彩名字者屡见不鲜，（注：如康熙十四年《清故淑女黑舍里氏圹志铭》（载《汇编》第63册，第69页）记辅政大臣索尼长孙女黑舍里氏生前取法名“众圣保”；又康熙四十四年阿进达墓碑载：阿进达殁后，其妻生一遗腹子，祖母“捧负珍如掌珠，锡以佛名众僧保”，见盛昱辑《雪履寻碑录》卷10，载金毓黻编《辽海丛书》第九集，辽沈书社1985年影印本，第3000页。）意在祷祝神佛保佑婴儿顺利成长。这些命名改用汉语，远比满语易说易记，但仍带有满俗特色。
为了防范满人汉化，清朝统治者在入关初就把满语尊崇为“国语”，并把“国语”与“骑射”视作立国的根本而大力提倡，但在汉文化无孔不入的渗透下，首先是大量汉语词汇融入满语，接着便是满语、满文的衰落，成为不可逆转的趋势。乾隆前期，旗人契书虽然仍有使用满文的，但已是寥若晨星，就旗人整体而言，包括满洲旗人在内，使用汉语汉文越来越普遍，汉语文取代满语文成为八旗内部满、蒙、汉军人交往沟通的主要语言工具。^
【专 题 号】K24
【复印期号】2002年03期
【原文出处】《民族研究》(京)2001年04期第84～94页
【作者简介】作者刘小萌，1952年生，中国社会科学院近代史研究所研究员。地址：北京市东城区东厂胡同1号，邮编100006。
| 【内容提要】 | 本文在刊布十件满文房产契书的基础上，对清前期北京旗人房产交易的形式、内容、特点进行了初步考察，指出至迟到乾隆前期，八旗内部已经存在典、抵押、活卖、绝卖等多种不动产转让形式。本文还对满文契书中所蕴涵的有关北京旗人语言应用情况的信息作了分析。 |
一
第一号契满文：
gulu
anggiyan i baisha nirui boo uncara niyalma li ceng moo takurara menggun aku ofi, ini da beye udaha boo de tehengge top sun i dukai tule jung dung fang teo pu, dulinmbai hecen i harangga bai emu falan i boo, dukai girin i boo ilan giyan, hontoho giyan, utala uheri dehi juwe giyan boobe, gulu suwayan i piyan halangga de boo be obume uncaha. ineku inenggi bahabure hūdai menggun duin mingga译文：
立卖房契人李成茂系正白旗拜斯哈佐领下，因为无银使用，今将自置房壹所门面房叁间、壹过道到底，共计肆拾贰间，坐落正阳门外中城中东坊头铺，凭中说合，出卖与正黄旗偏宅名下为业。当日得受价银肆千肆百两整，亲手领讫并无缺欠，日后倘有亲族人等争竞，卖主与牛录张京、分得拨什库、族中人等共同承认，恐后无凭，立此卖房文约永远存照。
外有清字白底契壹张，付买主收存。今写汉契壹纸，遵例赴县收税，一并存照。
凭中保人：牛录张京拜思哈，分得拨什库秫楷，小拨什库李九成，族中人李九成，族中人李成幹。 康熙叁拾肆年伍月初拾日立卖房契人李成茂（押）。（注：此汉文契藏中国社会科学院近代史研究所图书馆，与满文契粘连。文字略有出入。）
解说：
牛录张京通常写为牛录章京，汉译佐领，是八旗基层组织牛录（佐领）的长官。康熙年间刘献庭《广阳杂记》卷1载：“每牛录下， 有分得拨什库一员，职六品。小拨［什］库六名。小拨什库轮班管事，不分人数。”（注：（清）刘献廷：《广阳杂记》，中华书局1957年版，第2页。）分得拨什库汉译带子（代子），又译骁骑校，是牛录章京的副手。小拨什库即领催，是马甲（或步甲）的头目，掌管登记档册支领俸饷。
检《八旗通志》初集卷5 《旗分志五》：李成茂所在佐领为正白旗满洲包衣第四参领第一旗鼓佐领，“系国初编立”。佐领（牛录章京）依次为：李世昌、李成幹、都图、拜斯哈。拜斯哈是第四任佐领。所谓旗鼓佐领，专指内务府属上三旗（镶黄旗、正黄旗、正白旗）汉人佐领。宗室奕赓《寄楮备谈》中说得明白：“内务府三旗汉军佐领，俱名旗鼓佐领，旧作齐固佐领”。在康熙朝《大清会典》卷153中，又把“旗鼓佐领”直接写为“（内务府）汉军佐领。”旗鼓佐领成员一般由关外入旗的辽沈旧汉人编成。
李成茂写立的卖房白契，满、汉文各一纸，相互粘连，均为底契。汉文契与满文契文字略有出入，其中“外有清字（满文）白底契壹张，付买主收存。今写汉契壹纸，遵例赴县收税，一并存照”语，为满文契所无。说明满文契写立在前，汉文契写立在后，写立汉文契的主要目的就是赴县衙纳税。
顺治初年，清廷圈占北京内城民房安置“从龙入关”的八旗官兵，原有居民，除投充旗下者外，统统强令迁往外城（又称南城），因而形成内城居旗人、外城居民人的分布格局。作为本契标的物的房产，并不坐落于内城，而是位于外城。
顺治四年（1647），清政府设立买卖田宅税契制度，只以外城民房为对象。内城旗人置买外城民房，照例应持底契（草契、白契）赴大兴或宛平二县衙门纳税，并领取官契（又称印契、红契）。从本契未粘连官契看，买主偏宅并没有遵例纳税，而是将满、汉文白契作为交易的有效凭证保存下来。
契中说明标的物为“beye udaha boo”（自置房）。从上手契可知，此处房产系康熙十一年（1672）二月十一日李姓旗人（按常规推测，应是李成茂本人或其父辈）购自民人张相等人之手。其时共购房大小三十二间半，买价二百二十两整。（注：此契藏中国社会科学院近代史研究所图书馆。）至此二十三年后，李成茂将此处房产（已增至四十二间房）以四千四百两的价格卖给了偏姓。是当初价格的二十倍。
康熙中叶，随着长期战乱的平息，社会秩序趋于安定，社会经济迅速复苏，尤其京师前三门（宣武门、正阳门、崇文门）以南地区，是外城汉族官、民的聚居地，成为繁华的商业和文化娱乐区。本契标的物坐落于正阳门外中城中东坊头铺，头铺“东至长巷上二条胡同，南至鲜鱼口小桥，西至正阳门街，北至城根”，（注：（光绪）《顺天府志》卷14，北京古籍出版社1987年版，第391页。）正好处在正阳门外大道东侧，是最繁华的街区。这一带商贾辐辏云集，店铺楼馆鳞次栉比，铺面房随着商业活动的繁荣而大幅度升值，是很自然的。
从此契及其上手契还可以得知，首先是旗下汉人，接着便是满人，相继染指于外城民房。清朝统治者从维系自身特权利益的目的出发，一向禁止民人置买旗人不动产，反之对旗人置买民人房地产却视为合法。在这种政策的鼓励下，旗人围绕外城民房展开的交易愈演愈烈，也就不足为奇了。
第二号契满文：
译文：
康熙四十八年九月十一日，阿必达佐领闲散五十八所有平子［则］门外桥东北墙根处十一间瓦房，同参领阿拉纳佐领闲散翰波特给四百二十两银买了。此十一间房内所有之栏柜二、牌子三，屋内隔断用的木板都不能挪动。
此系小拨什库孟齐备依、图勒逊等保了。（注：此契藏中国社会科学院近代史研究所图书馆。）
解说：
前引第一号契的标的物是外城民房，而自本契以下九张契的标的物则为清一色旗房。清廷定鼎京师后，将内城民房分拨八旗将士。这些由旗人居住的房屋习称“旗房”。
在大量的旗房交易中，直接的买卖始终是重要形式。王钟翰刊布的康熙三十二年（1693）正黄旗常来卖契，是目前已知为时最早的满文卖契，此处所引康熙四十八年（1709）卖房白契则是又一件珍贵书证。两契均属同旗人交易，又说明康熙年间同一旗分旗人互相买卖房屋的活动已相当活跃。
平则门即阜成门，因此，这是一件涉及阜成门附近房产买卖的契书。作为房屋附产一同出卖的栏柜、牌子都是店铺中常见用物，栏柜即隔开商家与顾客的长柜，牌子挂在墙上用于记帐或记事。从附产的性质不难推断，被出售的是用于商业活动的铺面房。
这件契书未说明交易双方旗属，检《八旗通志·旗分志》，同一参领而辖阿必达、阿拉纳两佐领的惟有正红旗蒙古左参领。（注：参见《八旗通志》初集卷11，东北师范大学出版社1986年版，第208、209页。）这样一来，关于立契人的身份就出现了两种可能。一种可能，这件满文契书出自蒙古人之手。清朝肇兴时期，科尔沁、喀喇沁、察哈尔等部蒙古人被大批编入八旗，习满语，用满文，成为他们的一种时尚。同时，也不能完全排除立契人为蒙古旗下满洲人的可能。清初创立八旗组织，原来就是多种民族成分的结集。以后，归附日众，人口增加，分设蒙古、汉军八旗，但满洲旗内的蒙古成分并未因此减少，与此同时，蒙古旗中也混杂了不少满洲人。不过，立契人的族属在这里并不重要，重要的是蒙古旗中流行满文这一事实。
第三号契满文：
译文：
镶白［旗］富尔布佐领下闲散富绅之十间房，同旗高朝柱佐领下侯国用用纯银二百五十两典了，三年过后才准赎。
此系专达富尔虎，分得拨什库索太，小拨什库（领催）韩班同保。
康熙五十三年十月初八。（注：此契世故中国社会科学院近代史研究所图书馆。）
解说：
专达（juwan i da），在刘献廷《广阳杂记》卷1又写为“壮大”，即护军校。康熙朝《大清会典》卷81载：京旗满洲、蒙古佐领，设前锋二名，亲军二名，护军十七名，拨什库（领催）六名，马兵（又称马甲、骁骑）四十名，步兵拨什库（步军领催）二名，步兵（步甲、步军）十八名，铁匠二名。护军校是护军的头目。
本契为典房白契。“典”本身并无“卖”的含义，与卖合在一处，成为一种附加条件的出卖。房屋典卖的基本特点，就是作为债务人一方的房主直接以房屋在一定期限内的经济收益（主要是房租）抵算利息，交给典主（也就是债主）。在房屋出典期间，典主拥有使用权、处分权或转典他人权。房主则保留出典限满后的回赎权。因此，典房是一种所有权与使用权分离的、不充分的房屋买卖形式。
关于契约双方的身份，契书说明不详。检《八旗通志》初集卷7 和卷15，知立契人富绅所隶富尔布佐领为镶白旗满洲第三参领第一佐领；受契人侯国用所隶高朝柱佐领为同旗汉军第四参领第三佐领。因此，这是同一旗分的满洲人将房屋典卖给汉军人的契书。
第四号契满文：
hūwaliyasun top i juwanci aniya juwan biyai juwan duin de, yonggo nirui juwan i da hoise diyalaha guwamboo nirui bayara
gio lian dzi hutung ni julergi gencehen de bisire wase boo ilan giyan hasi boo emu giyan be jorime, hetu nirui sula macang ni dehi yan menggun juwen gaijaha.boo de turigen akū, menggun de madagan akū,da diyalaha boo i 译文：
雍正十年十月十四日，永郭佐领下护军校回色指所典关保佐领下护军八十一之旧帘子胡同南墙根处瓦房三间、hasi房一间，借取赫图佐领下闲散马常四十两银。
房无租银，债无利息，将原典房之契书一并交给。
此系署骁骑校常卓、署总催、副骁骑校克勒特等同保。（注：此契藏北京市首都博物馆。）
解说：
满文的“拨什库达”（bo
okū da）汉译“总催”或“催长”，是领催的头目。“hoise”（回色），又译回子，原指回人。不知何故，满洲旗人中往往有取“回色”为名者。“hasi boo”的“hasi”，直译为“茄子”，用在此处含义不明。或为“doho boo”（灰房）之笔误，亦未可知。姑且存疑。
本契同样未说明立契双方的旗属。据《八旗通志》初集卷2 《旗分志二》：新帘子、旧帘子等五条胡同属镶蓝旗蒙古第二参领之十二佐领居址。旧帘子胡同在北，新帘子胡同在南。而在《清乾隆朝北京城图》上，上述两胡同分别称“旧帘子库胡同”、“新帘子库胡同”。（注：参见徐萍芳编著：《明清北京城图》，地图出版社1986年版。）
本契是房产抵押白契。永郭佐领下护军校回色因借取赫图佐领下闲散马常四十两银，而将典自关保佐领下护军八十一的四间房抵押给了债主。这种场合的交易，又叫指房借银，即债务人向债主借银，并以房屋为抵押物。契中“房无租银，债无利息”的含义，就是负债者直接用房屋在一定期限内的经济收益（租银）抵算债银的利息，一俟偿还债银，债权人将抵押房产退回。此项债权因有物权作为担保，对债权人而言最无风险，故在当时八旗内外颇为流行。
第五号契满文：
kubuhe lamun i manju gūsai yanghai nirui miyoocan i uksin nartai, hung mioo i amargi ban bi giye de tehe emu farsi wase boo duin giyan emu hontoho giyan i boo be, emu gūsai mingfu nirui sidan juse jalafun i susai sunja yan menggun be gaime diyalaha.
abkai wehiyehe duici aniya jorgon biyai orin duin.
译文：
镶蓝旗满洲杨海佐领下鸟枪兵那尔泰之红庙北半壁街居住一所瓦房四间半，同旗明福佐领下西丹珠色扎拉芬用银五十五两典了。
此系那尔泰近支胞弟云骑尉伊拉奇（押），同佐领领催舒敏等同保。
乾隆四年十二月二十四日。（注：此契藏北京市首都博物馆。）
解说：
关帝庙，民间又习称“红庙”（宏庙）。此处所说“红庙北半壁街”位于新、旧帘子胡同以南，属镶蓝旗蒙古第二参领之十二佐领居址。
鸟枪兵（miyoocan i uksin）为满洲、蒙古旗下特殊兵种。康熙三十年（1691）设火器营，于八旗满洲、蒙古每佐领下，设鸟枪护军三名、鸟枪马甲四名。（注：参见《清会典事例》卷1166，中华书局1991年影印本第12册，第621—622页。）
西丹珠色（sidan juse）指旗下幼丁。 康熙朝《清文鉴》卷5 “sidan”条：“celeku de dosire unde juse be, sidan sembi ”（汉译文：未及丁之孩童，谓之西丹）。幼丁是相对于壮丁来说的，作为一个壮丁的标准，在清代曾有多次变化，有时以身满五尺为合格，有时以年龄为标准（15、16、18岁，多次变更）。（注：参见傅乐焕：《关于清代满族的几个问题》，《辽史丛考》，中华书局1984年版，第402页。）
拖沙喇哈番（tuwa
ara hafan），汉译云骑尉，官阶五品，为八旗世职第八级。 （注：《八旗通志》初集卷42，第795—796页。）本契是同旗人之间的典房白契。一般来说，典契应载有出典年限和“年满回赎”字样，作为房主回赎权的保证，而本契却付阙如。这种典契又叫“老典契”。当时还有一些典契，虽就回赎期限作了规定，但期限过长，如30年、50年乃至100年不等，也属“老典契”。 “老典契”使房主的回赎权难以得到保证，对典主一方则比较有利。
第六号契满文：
abkai wehiyehe i uyunci aniya juwan biyai ice ninggun de diyalahabi.
abkai wehiyehe juwanci aniya duin biyai ice ilan de boobe dasatara de juwan yan menggun baitalaha.
jalafun nirui janggin bafu tumen araha.
译文：
镶蓝旗满洲明福佐领下养育兵扎拉芬之红庙北半壁街居住一所瓦房四间半，同旗图米善佐领下甲兵关韶用纯银四十两典了。三年满后给银再赎。
此系养育兵扎拉芬之近支胞兄林泰（押）云骑尉伊拉奇（押）等同保。
乾隆九年十月初六日典了。
乾隆十年四月初三日修房用银十两。
图门当着扎拉芬佐领的面书写了。（注：此契藏北京市首都博物馆。）
解说：
本典房白契为第五号契的下手契。扎拉芬原为西丹珠色（幼丁），此时已升养育兵。养育兵设于雍正二年（1724）。当时旗人人口增多，而兵额有限，许多壮丁无缘当兵食饷，以致生计艰窘。清廷因设教养兵（后改称养育兵），由余丁和十岁以下幼丁中挑取，令食饷养家。（注：《清会典事例》卷1121，第12册，第152页。）养育兵属预备兵种，饷银较正兵为少，又有食米、不食米之别。八旗子弟成丁后，挑补兵缺照例由低级兵种开始。西清《黑龙江外记》卷3说：“前锋、领催缺， 马甲补之，马甲缺，匠役、养育兵、西丹（原注：西丹谓之幼丁）补之，名曰验缺。”此制不仅见于边疆驻防八旗，同样行用于京师禁旅八旗。
扎拉芬通过本契，将六年前典自那尔泰的四间半瓦房转典给了关韶。值得注意的一点，是契中关于修房银的说明。契中书“修房银十两”，系指典主关韶修房时用了十两银。按照当时的社会惯例，因为房屋所有权仍属原主，所以维修费用通常由原主承担一部分甚至全部。在这方面，旗人契书中曾有“大修两家，小修典主”，“大修房主，小修银主”，或者“其应修理需要银两，典主记帐，赎房之间［日］，将修理用过银两并房价交完，方准回赎”等不同规定。（注：参见刘小萌：《清代北京旗人的房屋买卖》，《满族的社会与生活》，北京图书馆出版社1998年版。）本契虽未明言，从字面来看，十两修房银应是由原主扎拉芬承担的。
第七号契满文：
abkai wehiyehe juwan juweci aniya sunja biyai orin emu.
boo diyalaha niyalma balantai（押）akdulaha niyalma dadzui（押）.
译文：
镶红旗彻申佐领下步甲巴兰泰在老莱街东所有之典当房七间半，内瓦房四间半、灰房三间，同旗忠善佐领下闲散贾宝宇用银八十五两典了。房无租，银无息，三年满后准赎。此房若有［来历］不明、其他人争竞等情，由同一佐领之步甲领催大嘴承保。原典旧契一并交付。
乾隆十二年五月二十一日。
典房人巴兰泰（押）
担保人大嘴（押）（注：此典房契照片载《北京房地产契证图集》，中国奥林匹克出版社1996年版，第45页。原汉译文有讹误遗漏，笔者重新作了翻译。）
解说：
八旗各兵种，可分为“马”（亲军、前锋、护军、马甲）、“步”（步甲，即步军）、“火器”（鸟枪、炮）三种。从收入可以看出，亲军、护军、前锋地位最高，其次是马甲，等而下之为步甲。刘献廷《广阳杂记》卷1：每牛录下“步甲二十名，无马，不出兵，只守城当差”。
本契为典房白契。老莱街在北京内城西南角太平湖东，原属镶蓝旗界，而交易双方却是镶红旗人，说明旗人的房产交易开始打破八旗间的此疆彼界。
第八号契满文：
kubuhe fulgiyan i monggo gūsai hisembu nirui beri faksi ilibu i beye ilibuha sin liyan dzi hutung ni wargi jugūn i amargi gencehen de bisire wase boo duin giyan be, emu gūsai dingfu nirui bayara ulintai de nadanju yan menggun gaime enteheme uncaha. ere boo aika turgun getuken akū ojoro, jursuleme uncara diyalara, alban i menggun edelere,
erebe hisembu nirui miyoocan bayara suihene（押）emu nirui beri faksi ilibu（押）foboo nirui bayara baisy（押）sei akdulaha.
abkai wehiyehe i juwan ilaci aniya jakūn biyai orin jakūn.
译文：
镶红旗蒙古希森布佐领下弓匠伊里布将自盖新帘子胡同西路之北墙根处所有瓦房四间，永远卖给同旗定福佐领下护军乌林泰，价银七十两。此房若有来历不明、重复典卖、拖欠官银、亲友争竞等情，希森布佐领下鸟枪护军绥和讷、佛保佐领下护军八十四等同保。
此系希森布佐领下鸟枪护军绥和讷（押）同佐领弓匠伊里布（押）佛保佐领下护军八十四（押）等同保。
乾隆十三年八月二十八日。（注：藏北京市首都博物馆。）
解说：
与典卖和一般“出卖”不同的是， 本契使用了“永远卖给”（enteheme uncaha）一词。民间房地交易有典有卖，卖又有“活卖”、“绝卖”之别，实际反映的是所有权转移的程度。从活卖到绝卖，原主尚有找价（即买主补给一定价值）机会，绝卖则是所有权的完全转移。本契所说“永远卖给”，也就是绝卖。
新帘子胡同原属镶蓝旗界，镶红旗人伊里布却在该处建房，并把它卖给了同旗的乌林泰。这是旗人房产交易在外旗地界进行的又一事例。
第九号契满文：
abkai wehiyehe i juwan ilaci aniya juwan biyai orin emu.
译文：
镶蓝旗满洲明福佐领下养育兵扎拉芬所典半壁街胡同西边瓦房四间半，同佐领之协理中书代清阿用纯银四十六两典了。此房三年满后，给原典价银准赎。
立字人扎拉芬（押）。
此系胞兄领催林泰（押）、亲伯父之孙领催希必代（押）等保了。
乾隆十三年十月二十一日。（注：藏北京市首都博物馆。）
解说：
本典房白契系第六号契的下手契。乾隆十年（1745），养育兵扎拉芬将半壁街的四间半瓦房典给了同旗的关韶，原契规定：“三年满后给银再赎”。至此，三年期满。但扎拉芬刚刚赎回房产，却又转手典给同佐领的代清阿。旗房的频繁转手，通常是普通旗人生计不稳定的反映。
第十号契满文：
kubuhe fulgiyan i monggo gūsai dingfu nirui bayara ulintai i udaha ice lian dzi hutung ni giyei （原作 kiyai）amargi ergide bisire wase boo duin giyan （原作 giyalan）be,
erebe dingfu nirui bayara ulintai（押）ajuse nirui juwan i da furantai（押）bayara bandi（押）sei akdulaha.
译文：
镶红旗蒙古定福佐领下护军乌林泰所买新帘子胡同街北边所有瓦房四间，同旗那颜太佐领下领催瓦新泰用八十两纯银买了。此房若有来历不明、重复典卖、争竞等情，成德佐领下护军班第、阿朱色佐领下护军校福兰泰等同保。
乾隆十七年十一月初五日立。
此系定福佐领下护军乌林泰（押）阿朱色佐领下护军校福兰泰（押）护军班第（押）等同保。（注：此契藏北京市首都博物馆。）
解说：
本卖房白契是第八号契的下手契。乾隆十三年（1748）八月，镶红旗蒙古乌林泰买下伊里布在新帘子胡同的四间瓦房。至此以高出原价十两的价格转手卖给了同旗的瓦新太。在这种场合，卖房可能是与牟利的动机联系在一起的。
二
上引十件满文契书的起讫时间为康熙三十四年（1695）至乾隆十三年（1748），其中卖房契四件，典房契五件，抵押契一件，说明至迟到乾隆前期，八旗内部已经存在典、抵押、活卖、绝卖等多种不动产转让形式。
一张比较规范的民间契书，通常包含几个方面：缔约双方身份，标的物来源、坐落、数量、质地，契价交付，中保人身份，违约责任说明，以及立契时间。如果是典契，一般还要注明出典原因、典当期限和回赎权。满文契书，却往往缺少其中的若干要素，如第二、三、四、五、六号契，均未说明标的物来源。说明标的物来源，也就是说明房屋所有权来源，满文契书缺此要素，与契约关系不够成熟是有一定关系的。基于同一原因，满文契书中还往往缺少标的物坐落、质地（第三号契）以及出典原因（第三、五、六号契）、出典期限（第五号契）、违约责任（第二、三、四、五、六等号契）的说明。
顺治初年，八旗满、蒙、汉军分驻北京内城，各有界址；每个旗下的参领、佐领，也各有指定的街区，同一佐领成员集中住在某条胡同。本文所引十件满文房契，除第一件房契涉及外城民房而属特殊情况外，其余九起旗房交易都是在同旗人中进行的。由此可见，在这段时期里，旗房的交易范围还比较狭小。也正是基于这一原因，早期满文契书在说明立契双方身份时，往往忽略旗属，只注明所属佐领（见第二、四号契）。而后，旗房交易范围扩大，越旗交易日渐普遍，契书中有关双方旗属的说明，才成为必不可少的要素。
清代房契原有白契、红契之别，但就本文所引十件满文房契看，却是清一色白契。白契，是指交易双方私相授受而未经官府税契的文书。清朝入关，设立旗房、旗地，旗人只有使用权，无所有权，还称不上是真正意义上的私有财产，因此并没有像对待民间房地产交易那样，建立税契制度，这正是康熙年间旗人房契概为白契的原因。
然而，随着旗房典卖活动愈演愈烈，形成大量白契，日积月累，交易双方往往为产权归属等问题构讼不休，促使清政府于雍正元年（1723）正式确立旗房（还包括旗地）买卖税契制度，规定此后旗人买卖不动产，必须到八旗左、右翼收税监督处领取印契（又称红契），凡实买实卖者照民间例纳税。同时规定：“倘仍有白契私相授受者，照例治罪，房地入官。”（注：《八旗通志》初集卷70，第1347—1348页。）这就意味着，自雍正元年（1723）起，旗人的白契交易已属非法。但现存满文房契却表明，官方的这一禁令几乎形同虚设。事实是，旗人买主往往视税契为额外负担而百般规避，另外，旗人与民人的不动产交易因受到官方禁止不得不采取“典”、“租”、“借”等隐蔽形式，也助长了白契在旗人中的流行。何况，这些非法交易因得到佐领官员的纵容、包庇而畅行无阻。满文白契所涉及的各项交易，多数有佐领下官员的担保，就是一个明证。
当然，也有一些旗人为了使自己的交易合法化并得到法律保护，而到八旗两翼税务监督处税契，随之又形成红契，但这种情况远不足以扭转白契流行的局面。
三
在十件满文契书中，还蕴涵着有关清前期北京旗人语言文字应用情况的信息。
八旗内部满洲、蒙古、汉军旗人的文化背景不同，各有自己的语言文字，一旦被编入八旗制度，首先要解决的，就是如何沟通的问题。满文契书表明：他们在入关后相当长一段时间里，都是在使用本民族语言文字的同时，兼用其他民族的语言文字，从而形成多种语言并行的状况。
汉军旗人兼用满语满文。见第一号契，卖主李成茂作为正白旗旗鼓佐领下人，写立底契使用了满、汉两种文本，说明汉军人（首先是内务府汉军）在与满洲人交易不动产的重要场合，习惯使用满文。
蒙古旗人兼用满语满文。前引第二、八、十号契，都是蒙古旗人写立的满文契据，时间分别为康熙四十八年（1709）、乾隆十三年（1748）和十七年（1752）。这三件契书还有一个共同点，即均属同旗交易。这说明蒙古旗人不仅在与满洲旗人交往时通行满语满文，在内部交往中也经常使用满语满文。
满洲旗人兼用汉语汉文。关外时期，满洲旗人多不通汉语。入关初期，不得不在各部衙中设立通满语的通事。但在汉文化的冲击下，满语满文只经历了短暂的繁荣。康熙十年（1671）清廷撤销了各部衙的满语通事，说明满官多已娴习汉语。而在这之前，八旗满、蒙子弟考试生员，也改用汉文。满语文中大量汉语语汇的涌入，也是这种影响与日俱增的表现。根据满文契书，汉语语汇的借用又分为三种情况：
第一种情况，汉语语汇的意译。如第一号契的“正阳门”（top
un i duka）、“中城”（dulinmbai hecen），都是根据汉人地名意译的。第二种情况，汉语词汇的音译。属于此种情况的有第一号契的“中东坊头铺”（jung dung fang teo pu），第二号契的“wase”（瓦）、“kiyoo”（桥）、“giyan”（间）、“langui”（栏柜）、“paidzi”（牌子）、“ping dzi men”（平子门）。平子［则］门，为元代旧称，明正统年间改阜成门。清沿明称，并把它意译为“elden i mutebuheduka”。但满洲旗人在日常生活中却多未采纳此称，犹呼之为平则门，显然是受到汉人的影响。（注：顺治十二年十月十五日刻《赐汤若望茔地谕旨碑》，也将阜成门写为“平子门”（ping dzi men duka）。见《北京图书馆藏中国历代石刻拓本汇编》（以下简称《汇编》），中州古籍出版社1990年版，第61册，第81页。）第四号契的旧帘子胡同（gio lian dzi hutung）；第五号契的红庙（hung mioo）、半壁街（ban bi giye）；第七号契的老莱街（loo lai giye），第九号契的新帘子胡同 （sin liyan dzi hutung），第九号契的半壁街胡同（ban be［bi］ giyei hutung）等，也都是汉语地名对音。
第三种情况，满汉兼语式。所谓“兼语式”，也就是两种语言兼用的表达方式。第一号契的“文约”
契书中使用频率极高的瓦房（wase boo）一词，也是由汉语词“瓦”（wa）加一满语名词性词缀“色”（se），再加满语“包”（boo，即房）组合而成的。满洲人在借用汉语语汇时，因人而异，存在着一定随意性。如第一号契“正阳门”一词，使用的是满语意译，第二号契关于“阜成门”，却直接采用了“平子门”这一汉族民间称谓。又如第八号契“新帘子胡同”（sin liyan dzi hutung）为汉语音译，而在第十号契中，“新帘子”的“新”字，却改用满语词“依车”（ice），成一满汉兼语式。
汉文化影响，还表现在满洲人的命名上。满人命名，原有自己的规范和习惯，与汉人习俗大相径庭。契书则表明，在汉文化的涵濡下，满人取汉名或满洲式汉名不再是罕见现象。第七号契的贾宝宇、大嘴，都是汉名；第四号契的八十一，第八号契的八十四、佛保，则是满洲式汉名。以婴儿出生时祖父母的年龄数命名，是满族旧俗。最初，数字命名使用满语，以后为了简便起见，改用汉语。满人入关后易患痘疫，婴儿多早殇，于是取佛保、众圣保、众僧保、众神保、观音保、菩萨保等带有宗教色彩名字者屡见不鲜，（注：如康熙十四年《清故淑女黑舍里氏圹志铭》（载《汇编》第63册，第69页）记辅政大臣索尼长孙女黑舍里氏生前取法名“众圣保”；又康熙四十四年阿进达墓碑载：阿进达殁后，其妻生一遗腹子，祖母“捧负珍如掌珠，锡以佛名众僧保”，见盛昱辑《雪履寻碑录》卷10，载金毓黻编《辽海丛书》第九集，辽沈书社1985年影印本，第3000页。）意在祷祝神佛保佑婴儿顺利成长。这些命名改用汉语，远比满语易说易记，但仍带有满俗特色。
为了防范满人汉化，清朝统治者在入关初就把满语尊崇为“国语”，并把“国语”与“骑射”视作立国的根本而大力提倡，但在汉文化无孔不入的渗透下，首先是大量汉语词汇融入满语，接着便是满语、满文的衰落，成为不可逆转的趋势。乾隆前期，旗人契书虽然仍有使用满文的，但已是寥若晨星，就旗人整体而言，包括满洲旗人在内，使用汉语汉文越来越普遍，汉语文取代满语文成为八旗内部满、蒙、汉军人交往沟通的主要语言工具。^